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关于住宅小区维修基金(住宅专项维修资金,以下简称“维修资金”)管理与使用难提案的答复
 

李炳泉委员:

    您提出关于住宅小区维修基金(住宅专项维修资金,以下简称“维修资金”)管理与使用难的提案收悉,现答复如下:

    一、基本情况

    截止20204月底我市共交存维修资金约计9.95亿元,账户为财政专户,由寿光市财政局负责账户管理。截止20204月底,共使用59笔、1637.74万元,使用率为1.65%。主要用途为小区内公共道路维修、楼顶防水维修、电梯、监控等共用设施设备的维修等。

    二、相关问题

    我市维修资金自2011年开始使用,9年的时间一共动用59笔,使用率仅为1.65%,维修资金沉睡现象严重这其中既有交存方面的问题、也有使用受限方面的问题,主要存在以下几个方面的问题:

    一是自主交存困难。因为业主对维修资金的重要性认识不足,积极性不高,法律意识淡薄,能不交则不交,能拖就拖。同时由于监管措施缺失,作为维修资金行业主管部门的住建局无有效手段制约业主交存维修资金,尤其是2016年实行不动产登记后,房屋确权登记职责交给自然资源和规划局下属的不动产登记中心,而不动产登记中心不认可《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条未按照本办法规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,产权登记部门不予受理产权登记申请的规定。也就是说现在购房者不交维修资金照样能办理产权登记,甚至以此为借口指责维修资金是乱收费。同时因我市维修资金交存工作在200511月份才开展,在此之前交付的住宅普遍没有交存维修资金或交存率极低,而这一时间段之前的房屋由于建成较久,陆续出现共用部位、共用设施设备年久失修的现象,根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定,共用部位、共用设施设备的维修应由相关利害关系业主共同承担维修责任,受制于部分业主未交存维修资金,即使部分业主已交存了维修资金,但交存率不足难以动用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修;同时造成已交存的业主对此有很大意见,提出退还维修资金进行自我维修的诉求。

    二是业主意见难统一。根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定,维修资金的使用采用业主表决方式,应经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过。在使用过程的实际操作中统一业主的意见非常困难。一方面有些维修项目涉及业主面太广。例如小区内的主干道、出入口、消防设施、公共监控设备等部位损害频率高,涉及到的有利害关系业主众多,动辄须由全体业主表决通过后才能使用维修资金进行维修。这无论是业主委员会、物业企业在规模较大的小区内组织征求业主意见都非常困难。另一方面有些业主缺乏公共部位维修意识。像楼顶防水维修一般都是顶层住户急于使用,但顶层以下住户认为楼顶防水与己无关、不应承担维修责任,在组织对楼顶维修表决时极难达到双三分之二的使用标准。

    三是专营设施难维修。在住宅小区供水、供电、供气、供热等设施设备在达到一定年限之后极易出现老化现象,但根据《山东省物业管理条例》的规定上述设施设备属于专业经营设施设备,建设资金统一并入城市基础设施配套费,应由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的建设,并归专业经营单位所有并承担维修养护责任。但从我市目前的情况看,上述设施设备都是由开发建设单位投资建设并在一定期限内承担保修责任,并未交由专业经营单位进行建设并承担维修养护责任。《山东省住宅专项维修资金管理办法》也明确规定住宅小区供水、供电、供气、供热等设施设备的维修养护费用不得从维修资金中列支。这就造成一种业主想动用维修资金进行水电暖等维修改造,但现行政策明确禁止动用的尴尬局面。出现这种状况的根本原因在于上层政策规定与基层现行的水电暖气等设施设备投资建设方法不配套、相抵触,出现一种未按条例规定由专业经营单位建设并维护已经是违规、再动用维修资金进行维修养护是错上加错的恶性循环。经我局调查了解,目前全省各地对水电暖气等设施设备的维修都不能从维修资金中列支,而上述方面是业主最迫切希望解决的问题,但由于政策方面的限制一直不能从维修资金方面加以解决。

    三、下一步工作措施

    一是针对维修资金交存方面存在的问题,我市自201811日起,严格执行《山东省住宅专项维修资金管理办法》中有关规定,商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,一次性足额交存首期住宅专项维修资金。未按照规定交存首期住宅专项维修资金的,开发企业不得向业主交付房屋。截至竣工交付尚未售出的住宅,由开发企业交存首期住宅专项维修资金。实行商品房预售资金监管的项目,开发企业应当交纳的住宅专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

    二是降低维修资金使用门槛。学习外地先进经验做法,缩小“相关利害关系业主”的界定范围和维修资金的使用范围,减少征求业主意见的环节和程序,逐步提高业主意见的统一率。

    三是对非由专业经营单位投资建设的水电暖气等设施设备,本着谁投资、谁负责的原则,在开发建设单位的法定保修责任期满后,交由全体业主共同承担维修养护责任,纳入维修资金的使用范围。

    四是加大维修资金有关政策宣传力度。为增进业主对维修资金管理和使用等方面的了解,保障业主的参与权和监督权。按照工作计划,我局将开展住宅专项维修资金政策法规进小区宣传活动。 在各住宅小区内设立宣传台、发放维修资金宣传资料,向小区居民宣传有关维修资金基本知识、法律法规和使用指引,记录业主提出有关维修资金方面的问题。

 

 

 

                                    寿光市住房和城乡建设局

                                     202062

 

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